宝马娱乐平台:美国租客宣言:买房不划算!

摘要:
现在翻开美国各大媒体报纸,总能看到关于房主的新闻,而且看完这些新闻,人们很难不得出这样的结论:买房子现在太不划算了。上周,美国国家房地产经纪人联合会(National
Association of
Realtors)宣布说,和去年相比,7月份的现房销售下降了令人吃惊的25.5%。当美国买房现在仍是明智之举!现在翻开美国各大媒体报纸,总能看到关于房主的新闻,而且看完这些新闻,人们很难不得出这样的结论:买房子现在太不划算了。上周,美国国家房地产经纪人联合会(National
Association of
Realtors)宣布说,和去年相比,7月份的现房销售下降了令人吃惊的25.5%。当然,去年夏天的时候,还有联邦税收上的优惠政策。但是随着一家庭房屋销售处于1995年以来的最低水平,而失业率还在持高不下,房价还会进一步下跌。同时,数百万的房主现在还陷在资不抵债的深潭,而政府的帮助计划也屡屡达不到预期的效果。更多的房子被法拍,给房价投上了更深的阴影。所以,毫无疑问,传统智慧将会得出这样的结论:房价增长的速度将永远不能超过通货膨胀了。但是和股市及天气等一样,对于房地产市场下任何定论都是危险的。现在看到了太多负面新闻的美国人,可能本来想买个新房子住,现在可能会认为这样做非常有风险,因为似乎不管现在买什么房子最后都要后悔的,至少在财政上会后悔的。如果人们买了房地产受到严重打击地区的房子,可能的确会后悔的,这些地区的房价还有进一步下跌的可能。但是,不管怎么说,贷款还是一种长期被动储蓄的形式。这一点显得比以往任何时候都更加重要了,因为可获得慷慨的养老金的人数,比起上次房地产大衰退时期要更少了。401(K)或是类似的计划现在回报也不确定,而随着经济形势的变化,雇主的匹配缴费现在也是时有时无了。社会保障金也变得不象原来那样慷慨了,而医疗保险现在则可能会比以前更贵了。再加上,拥有一个房子不止意味着净资产报告上的增加值——很多10年或是15年前人们买房子时所认为的那些“投资”和“提高生活质量”的因素(从不受房主约束自由的生活,到可以得到好的学区或是退休社区)在今天仍然是正确的,而且将来也可能永远会是正确的。作为房主,现在还是有可能用少量的钱买到很多的幸福的。所以,在诅咒房地产市场之前,重新考虑一下下面的一些基本方面吧。最糟糕的情况:很多在2010年买房的人都后悔了。他们可能最后会像在2006年买房并丢了工作的人一样。这些人如果想搬家到别处找工作机会,就会遇上非常棘手的难题,因为他们的房子现在已经是资不抵债了。Marke
Hallowell和Allison
Firmat下个月就要结婚了,他们对过去发生的事情有非常清醒的认识。但是,他们还是决定如果一旦在加州桔郡南部找到合适的Condo就会付5%或以下的首付,再使用联邦住房管理局支持的固定利率把房子买下来。Firmat女士没有工作。Hallowell先生是网络开发人员。因为是唯一挣钱养家的人,Hallowell先生是否会担心过迁徙灵活性的问题,或是付了首付后突然失业的问题?他是这样回答的:“因为现在买房非常划算,而且利率非常优惠,我们到时候可以将房子租出去。”Hallowell先生和Firmat女士说,他们相信他们现在采取的方法是保守的。Hallowell先生说:“我们现在的利率是不会改变的。而我们现在在看的这些Condo在过去是不可能买到的,除非是一次付清款项。”实际上,很多现在买房的人,贷款利率固定在了约4.5%。一年前,他们为30万美元的贷款可能还要支付5.25%的利率,也就是每个月差不多要支付$1,657。而现在,同样数额的贷款,他们每月需要支付的金额大概只有$1,520。而且现在,贷款的总额可能也不需要这么大了,因为很多地区的房价已经下跌了。被动储蓄抵押贷款不管怎么说都是一种形式的被动储蓄。当然,你可能想通过租房,投资买房和租房之间的差价。不过要想成功投资几个方面必须要注意。首先,你需要确实储蓄这笔钱。美国人在这方面的计划上一向有麻烦。而且,在整个过程中,不能突然动用这笔钱。摆脱难相处的房主只有当你没有交纳抵押贷款的时候,银行才能开除你。但是房主可以用很多种方式将你赶出去。Laura
Mapp和丈夫Carl
Berg从亲戚那里租房住,但是经历并不怎么愉快。他们又找到了另外一个他们喜欢的房主,但是一次外出旅行回来后,他们发现房主留了一个字条,房主说自己想搬进来住。他们有一个月的时间,赶紧想办法搬走。(至少这个字条旁边还有瓶葡萄酒。)此外,还有很多的租房经历使得他们下定了决心,不再跟房主打交道,而是在西雅图的高地公园地区买个了房子。城市真正好的地区在像底特律,克利夫兰,和拉斯维加斯,洛杉矶外围,旧金山和菲尼克斯,以及佛罗里达的大部分地区,不管地区多好,房价还是有可能会进一步下跌的。但是如果你想住在宾夕法尼亚州Glen
Mills的Fox Hill
Farm地区住的话,你就必须买房,因为在这里租房是不被允许的。还有许多其他老年社区的情况也是如此。而且在有些好学区的郊区,也能没有多少适合家庭居住的较大的租房。Garret
和Alison
Williams夫妇,多年来一直在积攒首付,同时关注中介公司有关洛杉矶鹰岩和华盛顿山地区的房源信息。他们发现这些地区的房价没有下跌多少。今年他们准备了足够多的首付,就行动买房了。他们也发现利率现在非常低,相比之下租房在财政上已经没有什么意义了。而且,和买房相比,租房的时候,也很难找到适合他们和两个孩子居住地大房子。Williams夫妇这个月搬到了在鹰岩地区的新房子,之前他们在同一个两居室的房子里租住了12年了。他们说:“要是现在还在租房,每个月交的钱比现在每个月的贷款额还要高。现在我们生活的很多方面得到了提高,我们看不出买房有什么后悔的地方。”
(编译:王红旭)

摘要:
德意志银行宣称说到2011年几乎一半的需要还抵押贷款的房主都将出现资产负值,美国房市将会出现新一波危机。《财富》杂志就此进行了采访。卡伦·维佛(Karen
Weaver)卡伦·维佛(Karen
Weaver)是德意志银行信用证券化研究部的全球负责人,主要负责分析信用违约互换,抵房主资不抵债
新一波房产危机即将到来德意志银行宣称说到2011年几乎一半的需要还抵押贷款的房主都将出现资产负值,美国房市将会出现新一波危机。《财富》杂志就此进行了采访。卡伦·维佛(Karen
Weaver)卡伦·维佛(Karen
Weaver)是德意志银行信用证券化研究部的全球负责人,主要负责分析信用违约互换,抵押贷款义务和其他外华尔街金融产品。上周她说48%的美国抵押贷款房主将会到2011年时,房不抵债。看到这个数字,很多美国人可能都不以为然,不予相信。但是,现在27%的美国房主已经陷入了困境。而且据德意志银行的数字来看,房价在触底之前,还会再降低14%。《财富》采访了维佛,来理解她最近做出的这个预测的内涵。为什么危机会影响到没有出现房地产激增的地区,而且为什么不断下降的房价会危害信用良好的借贷人。有多少美国人现在正处于困境之中?目前我们估计有1400万房主出现了资产负值。但是,基于我们的房价预测,随着价格的进一步下降,我们认为这个数字会达到2500万,或者说是全部房主的48%。这将会给我们带来怎样的后果?下跌的房价和资不抵债的一个最明显的后果就是违约拖欠贷款。但是这其中也有更深层的含义:当我们回顾过去一二十年的经济时会发现,很大程度上这是一个消费经济。推动消费的并不是收入的增长。真正的动因是放宽信用和房地产的升值。而且虽然房价在上升,但是他们可以通过房屋净值信用额度(Home
Equity Line of Credit
简称HELOC)或者重新募集资金照样能够得到贷款。如果人们没有这个选择,经济发展将会是一个完全不同的方向。什么样的抵押贷款要对这个问题负主要责任?次贷借款人更可能在买房时使用第二抵押权,所以在购买时他们只需要用财产超过其负债中的很少一部分的首付。所以和那些首付20%的人相比较,相同的价格上的下跌会让他们处于更严重的资产负值水平。在选择性可调整利率贷款(Option
ARMs)中,由于付款额很低,这样的贷款可以运转。常规的付款和这样的低额的促销手段的贷款的差别,也加大了负债额。所以即使价格没有变化,一个可调整利率贷款也可能会会以资产负值告终。现在这些问题还没有发展到最糟糕的阶段吗?的确如此。这些产品,比如说选择性可调整利率贷款,次贷等等,在行业内部都叫做“可购性产品”。这些产品是用来给那些房价过高难与支付地区的消费者提供更多的选择。所以通过建立这些减少付款的产品,或者说减少首付的产品,可以使更多的人买到房子。这也延长了房地产泡沫存在的时间。
这样的现象发生在投机猖獗的州,如佛罗里达,加利福尼亚和内华达地区。但是其他州情况如何?人们惊讶于在中西部地区,这样的次贷使用的程度和广度。我认为真正让人惊讶的是优等贷款。这是未来将会出现最大恶化的区域。现在16%的优等贷款加款人处于资不抵债的困境中,如果我们对房价的预测正确的话,房价将会再下降14%,那么41%的初贷借款人将会出现资不抵债。这会导致新一轮的法拍房吗?我认为,从某种程度上说,本轮的法拍房还没有停止。但是新的一轮已经成型了。通过现在这些违约拖欠现象,我们就可以窥见一斑了。现在贷款拖欠现在非常严重,还有继续恶化的趋势。这种现象很大程度上是由失业现象的恶化造成的。这样的拖欠继续恶化下去,我们知道在未来的一年半中,很大一部分人会步入法拍的行列。在哪一点上,资不抵债的房主会逐步沦为法拍房的行列?当资产负值的现象很严重的时候。比如说,达到或超过了25%。有研究更多人是在战略性拖欠。人们说“我花了$500,000买房子,现在价值只有$250,000了。我的周围都10套这样的房子要卖。我不能余生都用来偿还这$500,000,因为这个房子不可能在升值回$500,000了。”这个例子听起来可能有点极端。但是我们有这样的客户:在加利福尼亚房市高点时花了$500,000买了房子,当时的收入是$50,000。所以对他们来说把未来十年的收入都用来仅仅偿还贷款没有任何意义。波士顿的联邦储蓄银行最近研究了1980年代马萨诸塞州类似的房产危机。他们的研究结果是什么?在马萨诸塞州,在80年代晚期出现了房市的低迷。波士顿联邦储蓄银行去年提交了一份报告。在报告中,我们观察了一旦出现资不抵债现象,有多少人会拖欠贷款。如果借贷者的财产还有一部分超过负债的剩余额,而且他们又无力继续维持下去,那么房主宁愿卖掉房子也不愿拖欠。所以问题时,一旦人们的确是资不抵债了,拖欠的倾向会是怎样?在马萨诸塞州,少于7%的资不抵债的借贷人拖欠贷款。这就证明了抵押贷款的固有的信贷价值:为什么抵押贷款常被看作是一种低风险的投资。我们可以说现在也要经历相似的房产危机了吗?现在,举例来说,如果我们相信德意志银行的预测,2500万人借贷者资不抵债。我们认为这次的数字远比上次的7%要严重的多。原因,如果观察80年代末期的马萨诸塞,我们会发现那时候还有很多资产有剩余的借贷者,而且马萨诸塞州的失业率最高点时在9.1%。现在我们的失业率已经远远超过了这个数字。我的确知道大部分人还是想继续保留房子,但是期望资不抵债拖欠贷款的人少于7%只能是良好愿望罢了。(编译:清韵)

摘要:
“不要再把钱扔在租金上了!”你经常会看到房地产中介公司寄来的垃圾邮件中有这样的话。还有那些应付大量的合同、资料还有粉刷装家的刚刚买了房的人,也会这样对你说。他们提倡买房的逻辑是很简单的:交租金就是把钱扔到马桶里;买房了之后,你就拥有了属于自己的美国租客宣言:买房不划算!“不要再把钱扔在租金上了!”你经常会看到房地产中介公司寄来的垃圾邮件中有这样的话。还有那些应付大量的合同、资料还有粉刷装家的刚刚买了房的人,也会这样对你说。他们提倡买房的逻辑是很简单的:交租金就是把钱扔到马桶里;买房了之后,你就拥有了属于自己的东西。你拥有了房产,就会有了可以传给后代的有形资产,当然你也可以在退休后卖掉,或是作为筹资的方式。这就是这个问题争论的核心所在。但是其实这大部分都是废话。笔者在成年后的大部分时间里都是一个租客,也有不少资产。我的资产就是“现金”。而这些现金就是支付房租的我和支付抵押贷款,维持费,房产税和城市服务管理费的房主之间的差异逐渐积累而得的。和房屋拥有者不同,我可以选择将我的资产投资在不动产以外的别的东西上。我可以更加自由的花钱,不用担心房地产市场反常现象,将我贴上“资不抵债”的标签。而且和一般的房主来说,我积攒资产的速度更快更容易。诚然,从现在开始30年以后,当房主的贷款还清后,他就可以拥有一个房子了,再没有其他义务牵连了。那么作为一个租户拥有的什么呢?我攒够了足够的钱可以买下你的房子。当然,我这样的计算是有前提的:我这样计算是假设了你的房子升值的速度不比通货膨胀大很多(或者,至少,不会比我投资增长的速度快很多)。哈佛大学教授Ed
Glaeser是《纽约时报》的经济版专栏作家,他认为这样的假设是非常能站得住脚的。房子是资产,但是如果期待房子会连续升值,你就错了。房子能够给主人提供生活的空间,这就是最大投资回报了,而真正从经济学角度来讲,房子的价格不可能会永远上涨。实际上,最受信赖的Case-Shiller房价指数显示,从1890年开始以来,房价的上涨就一直落后于通货膨胀的速度。我还有个假设就是我能够有储蓄的自律性。到目前为止我在这方面还不错。买房子经常被赞美为是一种“强制的储蓄计划”。我认为这是对的:买房子会强迫你把大部分钱投入在不动产市场。不过这比只是把钱投入在401(k)退休帐户中好多少呢?两种不同类型的租客:其实作为房主的邻居和作为租户的我之间并没有非常大的不同。我是从地主那里租用财产。他是从银行里“租钱”。每个月,我都给地主写张支票。这些钱被房主拿去花在他孩子的牙齿矫正术上了,我就再也见不着这些钱了。每个月,我的邻居给银行写张支票。这笔钱的利息部分可能要超过原来金额的一半以上,总金额比我租个差不多的房子付的钱要多多了。然后银行家就把这些利息用来保养游艇了,而我的邻居就再也看不到这些钱了。我之所以做这样的比较,是想回应一下《华尔街日报》作家David
Crook有关此问题的一篇文章:抵押贷款的利息是你付给借给你这些钱的人的租金,而不是给让你使用这个房屋的地主…你大部分的月付款既不能成为资产净值,也不可扣除。这些钱就和其他租贷人的钱一样被吸入黑洞了。而且在一般的借方还款20年以上的时候,每月所还的本金才会多于利息。对了,抵押贷款利息的扣除呢?我的邻居享受不到这个扣除。它是属于我的房东和我邻居的银行家的。只有一半的房主可以享受到这个扣除,而大部分的人收入状况都会超过标准的。深陷密室长期以来都有这样的说法,房主的身份会意味着财政和社区的稳定性。最近三年的经验会让每一个人都看到“拥有”一个房子并不能保护你免受金融巨变的影响。而说到社区稳定性,要注意的是你真正想要的是什么。如果你一旦失业就会发现,最坏的情况就是发现自己深陷于一个资不抵债的房子不能自拔。而我就可以提前两星期通知,然后就转身离开,还会把我的安全保证金拿回来。这可不是只说着玩玩的。看看Slate上的Tim
Harford所写的吧:英国经济学家Andrew
Oswald已经证明,在欧洲国家,以及在美国,高房屋拥有率常常是和高失业率相关联的。租房住,一直使自己拥有很好的弹性,会增加人找到感兴趣的好工作的几率。而对于高房屋拥有率才能创造社区的说法,我不是很确定断定的标准。我所知道的是,我的家庭住在西雅图最安全,最宜人的人口普查区内,而在2000年的人口普查中,这里85%的人都是租客。买房的原因:我并不是说所有人都不要租房子。在很多情况下,买房都是正确的选择:*
在你居住的区域,租房和贷款的成本差不多。在很多没有房地产泡沫的区域,远离大城市和海滨的地方,都是这样的情况。若果真如此,当然要选择买房了。*
如果你确实想对房子重新修整。这样的话就必须买下房子才能实现了。不过,这样做的时候要小心:装修的费用在卖房的时候,通常都是得不到偿还的。*
你想要的区域的心仪的房子,不能出租。(不过在目前的市场,这样的情况不太可能发生。)*
有一所你非常中意的房子,你又可以付大额的首付,还可以获得15到30年的固定利率贷款。仅仅因为买房子在很多情况下不是一个很好的投资方式,并不意味着就不该买房子。牛排也不是好投资,但是问题是房子可比牛排贵多了,而且很多人都觉得每个人都该有个房子,不论是否能够支付得起。如果你不能支付买房子,或者就是不想买,就大可不必去买。这完全行得通。(编译:清韵)

摘要:
美国战后美国梦的经典画面以前成为屋主可以说是一个典型的美国梦,现在这已经成为了很多支付不起买房费用的人的一场噩梦了。
很多贷款者现在都深陷麻烦中,因为房价在垂直下降,而泡沫时代的可调整利率抵押贷款却在暴涨。法拍房的状况还是十分令人担忧。如果这次租房生活:新形势的美国梦?美国战后美国梦的经典画面以前成为屋主可以说是一个典型的美国梦,现在这已经成为了很多支付不起买房费用的人的一场噩梦了。
很多贷款者现在都深陷麻烦中,因为房价在垂直下降,而泡沫时代的可调整利率抵押贷款却在暴涨。法拍房的状况还是十分令人担忧。如果这次所谓的“大衰退”给了我们一些教训,这就是购买一个房子不是一件神圣的权利。除非当你已经攒够了一大笔钱来做首付,同时又能够有足够健康的财政状况来支付每个月的抵押贷款。所以对于很多消费者来说,租房并不是世界上最坏的事情。但是要记住的是,很多专家说房价已经接近谷底,而固定抵押贷款率还是相当的低。当然,会有很多专家和书籍会告诉你,想要创造财富的话,购买不动产会是最明智的行动。从长期来看,这可能还是真理。但是和其他任何投资方式一样,只有在能支付得起的情况下,才要进行购买行为。还有就是要做好准备,在短期内,房屋的价值其实很有可能会下跌。现在的情形到底如何?看起来很多人实际上都意识到,起码是现在意识到,现在租房子,而不是买房子,才是理智的。房价虽跌,工作市场没有好转,租房仍是趋势:UDR是一家坐落在丹佛的房地产投资公司,主要业务是持有和管理公寓。公司资产运作高级副总裁Jerry
Davis说,在房地产崩溃之前,约有25%的公司的租客都因为买了房子而搬出了公寓。现在,只有12%的人会搬出购买房子,而在一些房地产受到重创的地区,比如加利福尼亚,Davis说只有不足10%的人是因为买了自己的房子搬出了公寓。Davis说:“即便房价已经下降了,还是没有看到很多租客来到市场上买房子。买房子曾经是致富的方式,但是人们现在已经开始惧怕这件事情了。”再加上,银行家也似乎从房地产的崩溃中学到了焦虚。很多人还是不愿意给信用声誉最好的顾客发放抵押贷款了。加利福尼亚大学洛杉矶分校管理学院的教授,兼某金融指数首席经济师Edward
Leamer开玩笑的说:“莎士比亚曾经说过,当房价下跌的时候,借方和贷方都会不复存在了。”简单的说,很多消费者就是不相信经济已经开始好转了。对很多人来说,股市的上扬并没有让他们的日常生活变得更好过。消费者更加关注的是工作市场的改善,而不是道琼斯指数。Leamer说:“这是一种节俭的复苏。比起在一般复苏来说,人们更加不愿意买房。如果你现在没有工作,或是为自己的工作担忧,就不会想去买房子。这是对未来的最乐观的说法了。”而今买房已经成了很多人的噩梦公寓投资信托公司发展势头好:所有的这些都考虑在内,我们很有理由相信租房在未来相当一段时间里,还会继续是一种趋势。这不是华尔街的损失。比如说,UDR的股票今年上涨了20%。其他公寓投资信托公司今年的发展势头也非常好,而RBC资产市场的分析师在上周也将UDR,
BRE 资产 (BRE), 卡姆登资产信托公司 (CPT) 以及公寓投资与管理公司
(AIV)升级,理由是这些公司有非常好的增长势头。UDR的CEO Thomas
Toomey说,这种人口统计上的优势,也会趋使更多的人来租房而不是买房。他还指出,日渐增长的婴儿潮一代的退休者可能会不再追求大房子,而搬到公寓中去。他还说,达到历史高点的大学生登记的数量,也给UDR和其他公寓公司带来了利好消息。大部分最近的大学毕业生,特别是那些在城市中找工作的人,并不想买房。租房住的环境保护益处:Toomey还补充说,很多城市处于环境保护方面的原因,也都有意在在人们上班地点附近建设更多的公寓。他说:“所以如果你放眼未来,不是人口统计上的原因,或是在自己是否承担起买房费用上的理性思考使得租房子的人越来越多。城市希望有更多的公寓提供给年轻人和老年人。”关于买房和租房,你有怎样的看法?欢迎留言参与!(编译:清韵)

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